La servitude de droit d'échelle est très encadrée (Crédits: Adobe Stock)
Vous avez besoin d'effectuer des travaux d'entretien ou de réparation sur votre maison mais vous n'avez pas la place suffisante et il vous faudrait passer par le jardin de votre voisin pour réaliser vos travaux ? Vous pouvez pour cela solliciter une «servitude de droit d'échelle», à condition de remplir des conditions strictes…
Le mur de votre maison ou de votre garage peut être situé trop en bordure de votre propriété pour y installer une échelle ou un échafaudage sans empiéter chez votre voisin.
Si ces travaux sont indispensables et qu'il n'existe aucune autre solution, vous pouvez demander une «servitude de droit d'échelle», un usage qui, bien que non écrit dans la loi, est extrêmement encadré par la jurisprudence.
Que dit la loi concernant la servitude de droit d'échelle ?
Vous serez peut-être surpris de l'apprendre mais la loi ne dit rien concernant la servitude de droit d'échelle !
Cette notion ne figure ni dans le Code civil ni dans aucun texte de loi, il s'agit d'un «usage», autrement dit une pratique non écrite, ancienne et dont les règles se sont établies au fil de la jurisprudence de la cour de cassation.
Une réponse ministérielle du 28 février 2008 (n°01316) publiée dans le JO Sénat précise que la servitude de droit d'échelle «consiste dans le droit pour le voisin d'une propriété, située en limite séparative très proche, de disposer d'un accès temporaire à cette dernière pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété».
En cas de conflit entre voisins, il revient aux juges d'évaluer au cas par cas s'ils imposent ou non une servitude de droit d'échelle.
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Quels sont les usages qui encadrent la servitude de droit d'échelle ?
La servitude de tour d'échelle consiste à appuyer une échelle ou un échafaudage sur le mur voisin ou à passer sur la propriété qui jouxte la vôtre pour pouvoir réaliser des travaux.
Mais attention, pour invoquer une servitude de droit d'échelle, vous devez remplir des conditions strictes :
- Ces travaux doivent être indispensables à la conservation du bâtiment existant, c'est-à-dire qu'il doit s'agir de travaux d'entretien ou de réparation comme un ravalement de façade ou la réparation d'un toit mais pas d'embellissement. Il peut aussi s'agir de travaux imposés, par exemple par une décision de justice ou une réglementation).
- Il doit être impossible de réaliser les travaux depuis votre propriété, même au prix d'une dépense supplémentaire
- La marge d'empiétement et le temps d'intervention doivent être aussi restreints que possible.
- En cas de détériorations éventuelles et/ou des troubles de jouissance inhérents au chantier, le propriétaire voisin est en droit d'obtenir des dédommagements de votre part.
Bon à savoir : la servitude de droit d'échelle peut-elle s'appliquer à une construction neuve ? Sauf jugement contraire établi au cas par cas, la réponse ministérielle du 28/02/2008 indique que «la jurisprudence, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes, et refuser de l'appliquer pour l'édification de constructions nouvelles».
Comment établir une servitude de droit d'échelle avec votre voisin ?
La servitude de droit d'échelle repose en premier lieu sur un accord à l'amiable avec votre voisin : commencez par aller le voir pour lui expliquer les travaux que vous envisagez et lui détailler quels seront vos besoins de passage sur sa propriété.
Si votre voisin est d'accord sur le principe, et afin de prévenir tout préjudice ultérieur, formalisez votre accord par écrit en précisant la nature des travaux que vous souhaitez effectuer, réparer un mur par exemple, la date et les heures de passage sur son terrain, la durée des travaux ainsi que les précautions qui seront prises pour ne pas endommager sa propriété.
Si vos travaux représentent un trouble de jouissance pour votre voisin, vous pouvez vous mettre d'accord sur le versement d'indemnités à lui verser. Ce montant est à fixer librement entre les parties.
Prévoyez aussi les modalités de réparation en cas de dégâts causes par vos travaux, comme un arbre abimé par exemple.
Enfin, prenez le temps d'établir un état des lieux détaillé avant et après les travaux. N'hésitez pas à prendre des photos pour documenter l'état des lieux.
Que faire si votre voisin vous refuse une servitude de droit d'échelle ?
Malgré vos arguments et vos talents de diplomate, votre voisin peut-il vous refuser de passer sur son terrain pour effectuer vos travaux ? Oui ! Votre voisin peut vous refuser l'accès temporaire à sa propriété s'il estime que votre demande ne remplit pas les critères définis par la jurisprudence.
Si votre voisin refuse de vous accorder une servitude de droit d'échelle ou s'il ne vous répond pas, vous pouvez dans un premier temps faire appel gratuitement à un conciliateur de justice ou de manière payante à un médiateur.
Si le désaccord persiste, vous pouvez déposer un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu où se situe votre bien immobilier. Un juge décidera alors si votre demande est justifiée ou non...
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